在二手房交易中，政策法规上存在以下疑点和难点：
　　㈠法定共有人的财产权保护；

　　㈡房改房的同住非产权人的权益保护；

　　㈢中介机构居间行为的规范；

　　㈣在产权转移登记过程中对物权转移的确认；

　　㈤房屋的户籍属性对产权交易的影响及司法救济；

　　㈥房屋交易欺诈的罪与非罪的界限等等。

　　这些疑点和难点的形成，除了市场发展迅速和房地产交易立法相对落后这两个原因以外，还和二手房交易的自身特征有关。这包括：

　　㈠由于房改的原因，二手房的权属状况相对复杂；

　　㈡二手房交易通常和中介机构的居间行为密切相关，但现有的法律法规对居间行为的立法严重不足；

　　㈢二手房交易主体通常都是自然人个体，交易者素质参差不齐，法权意识淡薄，容易引发纠纷或被不法分子趁机进行犯罪活动；

　　㈣不动产的产权登记取得制度使得产权转移过程相对复杂并受到行政行为的影响。通过立法来解决这些疑点和难点，有利于规范二手房交易秩序。

　　法定共有人的财产权保护

　　房屋共有，一般有法定共有和约定共有两种。

　　在形式上，两者最主要的区别是，约定共有人一般在产权证明上有产权登记，笔者称之为登记产权人；而法定共有人是指依法对该房屋享有产权的人，在产权证上或交易中心的产权登记册中没有登记，笔者称之为非登记产权人。这种情况最典型的例子，就是登记产权人的配偶根据婚姻法的规定而共有产权，但产权证上没有对配偶予以登记。

　　问题在于，按照法律规定，共有财产必须经所有共有人的一致意思表示，处置行为才是有效的。但在二手房交易实践中，交易管理部门为了简化交易审查手续，在受理交易登记申请时，逐渐取消或部分取消了对非登记产权人的书面审查。这让中介机构和经纪人在执业过程中也开始放松或忽视对非登记产权人的审查义务。而一些业主也拒绝让配偶到场，参与办理交易手续。

　　产生的纠纷一般有两种，第一，共有人主张登记产权人与第三人签订的买卖合同无效；第二，共有人主张登记产权人与中介机构签订的居间合同无效，要求免责撤销居间委托。在审判实践中，审判机关的自由裁量权非常大。根据具体情况，可能支持或部分支持当事人的请求，也可能完全驳回。

　　建议：把登记产权人设置为房屋的完全权利人或所有权利人的法定代表人，即登记产权人有权单独处置其名下房产，其他共有人的财产权受到侵害时，应向登记产权人主张债权保护。这在行政机构颁发房地产产权证时进行书面确认，是可以做到的。

　　房屋户籍属性对交易的影响

　　在二手房交易实践中，由于房屋的户籍属性或者说户籍管理的房屋属性而导致的户口迁移问题越来越多。问题的焦点主要表现在三个方面：第一，房屋产权管理和户籍管理是否可以分离；第二，法院是否可以对有关户口迁移的诉请作出强制性判决；第三，在房屋产权转让过程中，在何种条件下，购房人可以对出售人及其亲属的户口申请强迁。

　　这些问题的存在，都有待于进一步研究和解决。上海市律师协会的刊物《上海律师》2004年第5期，也曾刊文探讨过类似问题，对上海市高院把有关户口迁移的案件定性为非民事案件而不予受理，提出了商榷意见。笔者认为，问题的关键在于国家的户籍管理政策。如果存在或设立一个类似于公积金封存办公室这样的户口封存办，那么法院是完全可以对户口迁移案件作出处理的。

　　房改房同住非产权人的权利保护

　　笔者所称房改房，是指基于公房房改政策而公转私的售后产权房；同住非产权人是指房改时没有登记为产权人的同住成年人。同住非产权人的特征主要是，第一，房改前是同住人，有常住户口；第二，房改时没有登记为产权人的原因一般是放弃或不知情。

　　这类房屋的出售，通常会有三个争议问题，第一，同住非产权人有无处置权和收益权？第二，产权人对同住人有没有应安置义务？第三，出售后同住人拒绝迁移户口，该如何解决？

　　这些是房改过程中不可避免的问题，容易引发纠纷，应当通过政策立法来影响司法实践，努力解决这些问题。

　　如何确认产权的转移

　　这个问题的产生，主要有两大原因：第一，不动产交易，其产权交付和动产交易相比，由于产权登记取得制度和行政行为的介入，通常需要一个过程来完成；第二，从交易主体要求减少或避免交易风险的需求来看，我们需要不动产交易和动产交易一样，在某一时刻能确认产权的转移。这是一对矛盾。

　　在房地产登记条例当中，对这个问题，已有相关的规定，但没有完全解决问题。现有的规定，主要表现为两点：第一，如果交易成功，以交易中心受理交易登记申请的时刻作为产权转移的时刻；第二，交易是否成功，以行政管理部门在交易审核期内的审核结果为准，如果审核没有通过，则产权并不发生转移，或者说发生交易逆转。换句话说，受理交易登记申请，并不代表产权已转移，交易审核期也是产权转移的风险期。那么，在交易风险期内，买卖双方应各自承担什么样的风险，并未明确。这对买卖双方的付款方式和金融机构的贷款服务模式产生了重要影响。