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上海明达物资公司与上海沪中房地产联合发展总公司等房屋预售合同纠纷案
作者：      来源：     发表时间：2008-01-03     浏览次数：     字号：大  中  小
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司。2004年2月9日，审计单位又出具《补充说明》，结论是：截至1997年4月8日，慈爱公司欠明达公司款项为1，609，167.36元。
　　再审另查明，明达公司以慈爱公寓第23、24层期房为抵押担保的借款合同期于1998年5月届满。因明达公司未偿还借款，贷款银行向上海市静安区人民法院申请强制执行。在执行和解中，银行同意明达公司以该房屋的转让款归还借款。为此，沪中公司、明达公司共同于1998年8月2日、11月3日及1999年1月5日，与案外人分别签订期房转让合同3份。
　　沪中公司于原审及再审中，均承认其逾期交付房屋。2003年1月28日，沪中公司取得慈爱公寓的《房屋产权证》。
　　原审查明的其余事实属实。
　　围绕抗诉意见，本案的争议焦点是：明达公司与慈爱公司间是否存在“以债权抵房款”的事实；沪中公司对于“以债权抵房款”是否明知并认可；明达公司对慈爱公司享有的债权数额是否足以冲抵其应当支付的购房款。再审就此分析、认定如下：
　　（一）明达公司与慈爱公司间是否存在“以债权抵房款”的事实。
　　明达公司主张“以债权抵房款”的关键证据是慈爱公司的“另案陈述”。经调阅（1997）沪二中经初字第1080号案卷宗，慈爱公司于该案庭审陈述的完整内容是：“明达公司用慈爱公司所欠的钱买了慈爱公司的房，其实明达公司还欠慈爱公司一点儿钱。”对此，抗诉机关认为，慈爱公司不是购房合同主体，且始终否认“以债权抵房款”，并对债务数额有异议，故“另案陈述”与本案实际不合，不能成为证据。沪中公司质证认为，明达公司只引用前半句话，属断章取义。
　　本院认为，1、慈爱公司的“另案陈述”属诉讼外的自认，可作为本案的证据，并具较强的证明力；2、“另案陈述”的后半句话没有否定前半句话表达的意思，慈爱公司对债务数额的异议，亦不能否定其与明达公司间存在以债权债务冲抵购房款的意思表示；3、慈爱公司在原二审及再审质证中，未能提供反证推翻其“另案陈述”的意思效果。故原二审认定明达公司与慈爱公司间存在“以债权抵房款”的关系，有事实根据。抗诉意见不能成立。
　　（二）沪中公司对于“以债权抵房款”是否明知并认可。
　　明达公司在原审中提供下列证据证明沪中公司对于“以债权抵房款”明知并认可：1、日期为1997年4月8日、盖有沪中公司公章并载明明达公司交款8，838，444元的《收据》1份，证明沪中公司认可已收到明达公司的购房款；2、沪中公司授权慈爱公司代为办理他项权利登记的《授权委托书》1份及明达公司已取得的慈爱公寓第23、24层房屋《房地产其他权利证明》，证明明达公司在沪中公司的帮助下已成为该房屋的权利人；3、沪中公司、明达公司向案外人转让慈爱公寓第23层02、03、04室房屋的转让合同3份，其中03、04室合同的第二条载明：“该物业到期应交付给沪中公司的售价款4，450，564元，由明达公司负责向沪中公司交付结清。（已结清）”，证明沪中公司认可明达公司已付清购房款。对于上述证据，沪中公司在原审庭审质证中辩称，1、《收据》只是结算凭证，不能证明明达公司付款的真实情况；2、沪中公司没有帮助明达公司办理有关抵押手续，只是向银行证明了其与明达公司间的预售合同是真实的；3、“已结清”不代表事实上真结清，且手写的“已结清”字样处无校对章，系明达公司事后自行添加，但未提供反驳证据。
　　本院认为，民事活动中的债权让与、债务承担，依法均须各方当事人意思表示一致。该意思的表达方式包括口头协议、书面协议或者实际履行的行为。根据上述证据以及沪中公司在联建协议中的地位，要得出沪中公司对于慈爱公司与明达公司之间“以债权抵房款”一节不明知、不认可，理由不充分。原二审推定沪中公司对此明知并认可，并无不当。
　　（三）明达公司对慈爱公司享有的债权数额是否足以冲抵其应当支付的购房款。
　　本院认为，沪中公司、明达公司提交的两份《审计报告》及其《补充说明》都由有资质的审计单位作出，签名审计人均到庭接受询问；审计的内容都是相应时间段内明达公司与慈爱公司的业务往来和债权债务状况，目的都是为了证明冲抵事实发生时慈爱公司欠明达公司债务的具体数额，与本案的待证事实具有关联性；两份《审计报告》及《补充说明》均非“以侵害他人合法权益或者违反法律禁止性规定的方法取得的证据”。尽管097号《审计报告》尚属公安侦查证据，但人民法院审理案件时可以依职权调取，明达公司认为其属于非法证据的主张不成立。故该两份《审计报告》及《补充说明》都可被认定为证据。
　　因两份审计报告的结论存在明显矛盾，相比较之下，097号《审计报告》及其《补充说明》对本争议焦点的证明力大于0096号《审计报告》。理由是：1、097号《审计报告》由公安机关委托作出，且审计单位是当时上海经侦总队指定的五家会计师事务所之一，可视其具备法定资质；2、审计依据的资料来源相对比较真实、可*、完全；3、审计方法也比较审慎、详尽；4、097号《审计报告》的《补充说明》反映的是房屋预售合同签订时慈爱公司与明达公司间的债权债务状况，该时点更接近于冲抵事实发生的时间段。故097号《审计报告》及其《补充说明》的可信度高于0096号《审计报告》，明达公司亦未提出其它有力证据推翻之，故针对本争议焦点，优势证据在沪中公司一方。据此，以目前的相关证据要得出明达公司主张的“其已以800余万元的债权冲抵了系争购房款”之事实结论，理由并不充分，本院难以支持。但是，097号《审计报告》及其《补充说明》的审计结论毕竟来自于公安侦查证据，因相关刑事案件未提起公诉而未经审判机关依法定程序审核认定，且再审中，由于明达公司对该证据仅作形式上的抗辩，当事人间未能就实质问题形成有效的交锋，故目前本案尚不能得出当时慈爱公司与明达公司间到底存在多少债权债务的结论。
　　综上，本院认为，根据原审、再审查明的事实及097号《审计报告》及其《补充说明》，可以认定：沪中公司没有按约定期限向明达公司履行交房义务，已构成违约；明达公司要求沪中公司承担逾期交房违约责任，其应当证明自己已依约足额履行支付购房款的义务，但明达公司目前尚无充分证据证明其债权足以抵销系争全部购房款，故其亦有违约之处，因此，明达公司要求沪中公司承担违约责任的主张有违公平原则，其向沪中公司追索违约利息的诉讼请求应不予支持。至于明达公司与慈爱公司间在冲抵事实发生时究竟存在多少债权债务，明达公司的债权可以冲抵多少系争购房款，当事人可另行解决，本案不作处理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项、第一百八十四条之规定，判决如下：
　　一、撤销上海市高级人民法院（1999）沪高民终字第240号民事判决；
　　二、维持上海市第二中级人民法院（1999）沪二中民初字第268号民事判决，即：对上海明达物资公司在原审中的诉讼请求不予支持。
　　原一、二审案件受理费人民币共计24，680.14元，由上海明达物资公司、上海沪中房地产联合发展公司各负担12，340.07元。
　　本判决为终审判决。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　审判长　　　金民珍
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　代理审判员　沈盈姿
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　代理审判员　惠　波
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二00五年六月一日
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　书记员　　　朱蔚云
[1] [2]
责任编辑：luozh
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